EVSAHİBİYİM

İşletim masrafları türleri

Bina işletim masrafları nelerdir ?

Bir binanın senelik işletim masrafları başlıca şunlardır.

Belediyeye ödenmesi gereken masraflar:

1. Konut vergisi (Grundsteuer)
2. Çöp parası (Müllentsorgung)
3. Atık su (Abwasser)
4. Yağmur vergisi (Niederschlagwasser)
5. Cadde temizliği (Strassenreinigung)
6. Kar / buz temizliği (Winterdienst)

Belediye yukarıda belirtilen bu faturaları her yıl ocak ayında evsahiplerine gönderir. Ödeme şekli belediyeler tarafından genelde 3 aylık taksitler şeklinde belirlenir. Taksitler dönem başı peşin ödenir.

Su ve elektrik Şebekesine ödenen masraflar:

7. Gaz parası (Gas)
8. Su parası (Wasser)
9. Elektrik parası (Strom)

Diğer masraflar :

10. Sigorta (Gebäudehaftpflichtversicherung/ Wohngebäudeversicherung)
11. Bacacı (Schornsteinfeger)
12. Böcek ilaçlama (Schädlingsbekämpfung)
13. Kapıcı ücreti (Hausmeister)
14. Bahce temizliği (Gartenpflege Kosten)
15. Kalorifer kazanı bakımı (Wartungskosten Heizungsanlage)
16. Yağ tanklarının bakımı (Wartungskosten Öltank)
17. Sayaç kirası (Mietkosten Zähler)
18. Kalorifer hesabı çıkartma ücreti (Dienstleistungskosten)

Isterseniz bunlara biraz açıklama getirelim:

Konut vergisi

1. Konut vergisi, sahibi olduğunuz daire yahut bina için ödemeniz gereken vergidir. Tıpkı araba vergisi gibi. Bu vergi türünün miktarı belediyeler tarafından belirlenir.

Çöp parası

2. Çöp parası, genelde boşaltma sıklığı ve çöp kutusunun hacmine göre belediyeler tarafından karara bağlanan (Abfallgebührensatzung) yani çöp giderleri saptama kanununa uygun olarak hesaplanır. Bu karar tamamen belediyelerin kendi insiyativine bırakılmıştır. Bundan dolayı birbirlerine sınır olan belediylerde dahi, kıyaslandığında çöp parası arasında uçurumlar kadar farklar olabilmektedir. Bu tür farklılıklar çöplerin ne şekilde yok edildiğine bağlıdır. Kimi belediye çöplerini yakarak yok ettiği gibi kimi de gömerek yahut değişik yollarla yok etmektedir. Yer yer bu farklılıklar 1 e 2 hatta 1 e 3 şeklinde ortaya çıkabilir.

Çöp parası konusunda önemli hususlardan biri de, belediyelerin çöplerden hiç bir şekilde kãr etme yetkisi bulunmamasıdır. Belediyeler sadece ve sadece asıl oluşan miktar neyse onu fatura edebilirler. Belediyenin çöp paralarından haksız kazanç elde ettiği gerekçesiyle belediyeyi mahkemeye veren bir çok vatandaş, mahkemece haklı bulunarak, belediyeye ödedikleri fazla paraları geri almışlardır.

Çöp kovaları ev sahibi tarafından belediyeye müracaat edilerek değiştirilebilir. Az geldiğinde çoğaltılır yada çok geldiğinde azaltılır. Azaltılırken belediyeler tarafından belirlenen kişi başı en az hacim dikkate alınır. Bu hacim genelde kişi başı 25 Litre olup özel durumlarda bazı belediyeler tarafından 20 Litreye kadar da düşürülebilir.

Önerilerimiz :

* Faturada belirtilen sıklıkla çöp kovalarınız boşaltılıyormu yada Fatura da
  belirtilen çöp kovaları hacim olarak gerçeğiyle uyuşuyormu kontrol edin.
* Çöp kovanızın hacmi büyükse mutlaka küçültün, çünkü çöp parası işletım
  masraflarının en büyüklerinden biridir.

Atık su

3. Atık su, binanın komple kullandığı temiz su miktarınca hesaplanır. Daha öncede bildirdiğimiz gibi atık su faturası sene başında geldiğinden, faturanın kapsadığı tarihte kullanılacak temiz su miktarınca hesaplanamayacağı için, 1 yada 2 sene önceki kullanılan temiz su miktarınca hesaplanır. Yani 2008 yılında gelen faturada belirtilen atık su miktarı gerçekte 2007 yada 2006 yılında kullanılan temiz su miktarıyla aynıdır. Bazı belediyeler bu yüzden atık su hesabını su şebekelerine devretmişlerdır. Böylelikle su şebekeleri aynı yıl içerisinde hem temiz su hemde atık su hesabını yapıp evsahiplerine fatura ederler.

Yağmur vergisi

4. Yağmur vergisi, yağmur suyunun yere düşmesini engelleyen ve bu suyu kanalizasyona yönlendiren tüm kapalı alanlar için metrekare üzerinden ödenir. Örneğin çatıya yağan yağmur suyu direk olarak toprağa temas etmediği ve kanalizasyona yönlendirildiği için vergiye tabidir. Şayet çatıya yağan yağmur suyu bahçeye yahut toprağa emilmek üzere boş bir alana yönlendirilirse vergiye tabi olmaz.

Cadde temizliği

5.6. Cadde temizliği belediyeler tarafından yapıldığından dolayı ev sahiplerine binalarının caddeye bakan yönleri uzunluğunca metre üzerinden fatura edilir. Bir binanın iki cephesi de caddeye bakıyorsa yani bina köşede bulunuyorsa, o zaman iki cephe içinde, cadde temizliği parası ödenir.

Gaz, su ve elektrik parası

7.8.9. Gaz, su ve elektrik parası bilindiği üzre yakıt oranına göre hesaplanır. Yakıt oranlarını belirlemek için şebekeler kendi gaz, su ve elektrik saatlerini kullanırlar. Bu saatlerin her birinin ayrı ayrı (Eichfrist) denilen kullanım süresi vardır. Örneğin Gaz saatleri 8 yılda bir, soğuk su saatleri her 6 yılda bir ve ceryan saatleri ise her 16 yılda bir değiştirilmek zorundadır. Sayaçlar genelde ev sahibinin haberi olmaksızın şebekeler tarafından otomatik olarak kullanım zamanı dolduğunda değiştirilir. Binaya giriş imkanı yoksa, ev sahiplerine haber verilerek bir randevu ayarlanır. Sayaçların değişip değişmediğini üzerlerine yapıştırılan etiketten anlayabilirsiniz. Sayacı değiştiren elemanlar, sayacın üzerine bir etiket yapıştırarak sökülen sayacın numarası, değeri ve söküldüğü tarihi yazarlar.

Sigorta

10. Binalar için sigorta şarttır. Bina satın alınırken kredi veren Bankalar yahut diğer kuruluşlar, kredi vermek için binanın sigortalı olması şartını getirirler. Bu onlar için bir nevi güvence teşkil eder. Evsahipleri içinde kaçınılmaz bir gereksinimdir.

Bacacı

11. Bacacı binalara yılda bir gelerek bacaları ve kalorifer kazanını kontrol eder. Bu yasalarca belirtilmiş bir zorunluluktur. Ev sahiplerinin tercih hakkı yoktur. Bacacılar tarafından tesbit edilen hasarlar, ev sahipleri tarafından, verilen zaman zarfı içerisinde giderilmelidir. Aksi takdirde Bacacı ev sahibine karşı suç duyurusunda bulunabilir.

Haşereler

12. Binalarda varlığı tesbit ediler haşerelere karşı mutlaka evsahiplerinin tedbir alması gerekmektedir. Kiracılar evsahiplerine bu yönde bir bilgi verir, ev sahibide önlemini almassa, bundan dolayı doğabilecek hertürlü zarar evsahibine fatura edilebilir. Bu konuda da evsahiplerinin duyarlı davranmaları kendi leyhlerine olacaktır. Böcek ilaçlama işlemi mutlaka bu konuda eğitim almış kişilerce yapılmalıdır. Her hayvan her şekilde öldürülemediği gibi, her zehir de her hayvanda kullanılamaz. Bu konuda evsahiplerinin çok dikkatli olmasını siddetle öneriyoruz çünkü zehirler bilinçsiz konulduğu zaman çocukların zehirlenmeside kaçınılmaz olabilir.

Kapıcı / Hausmeister

13. Kapıcının görevleri genelde kiracılar tarafından karıştırılır. Kiracılar, kapıcının binayla alakalı her türlü yapılması gereken işleri yapmak zorunda olduğunu sanarlar, halbuki kapıcının asıl görevi tamir değil, binada ev sahibin gözü olmaktır. Yani, binada belirlenmiş hasarları evsahibine bildirmek, kiracıları, merdiven temizliği konusunda uyarmak, bodrum katının, tavan arasının, merdivenlerin temizlenip temizlenmediğini kontrol etmektir. çöplerin düzenli bir şekilde atılmasını, merdiven boşluklarında çöp bırakılmamasını v.s. kontrol edip anında müdahele etmektir.

Bahçe temizliğide

14. Bahçe temizliğide genelde kapıcıdan beklenen bir görevdir. Kapıcılar bu görevi evsahipleriyle ayrıyeten belirli bir ücret karşılığı kabul etmişlerse, o zaman bahçe temizliğide onun görevi alanına girer. Aksi takdirde bu görev başkalarına verilebilir, yada kiracılar tarafından ücretsiz olarak üstlenilebilir.

Kalorifer kazanı ve yağ tanklarının bakımı

15.16. Kalorifer kazanı ve yağ tanklarının bakımı her yıl düzenli olarak evsahipleri tarafından yaptırılırsa, bu masraflar kiracıya yıl sonu kalorifer hesabıyla birlikte fatura edilebilir. Yıllık bakımların yaptırılmasıyla birlikte hem Kalorifer kazanı tamir masrafları azalacak, hemde ısı tasarrufu sağlanmış olacaktır. Böylece hem kiracı hemde evsahibi avantajlı çıkacaktır.

Sayaç kiraları

17. Evsahipleri kalorifer ve işletım masrafları hesaplarını daha adaletli bir şekilde yapabilmek için gerekli sayaçları kiralayabilir yada satın alabilir. Satın aldığı takdirde kiracılardan herhangi bir ücret talep edemez. Fakat kiraladığı zaman, kira ücretinin tamamını yıl sonu hesaplarıyla kiracılarından geri alabilir. Kiralama süreci genelde sayacın ömrü kadar olur. Sıcak su saatlerı 5 yıl, soğuk su saatleri 6 yıl ve kaloriferlerin üzerlerine takılan sayaçlarsa 10 yıllık kiralanır.

Hesaplama ücreti

18. Ev sahipleri her yıl bitimden sonra kiracılarına kalorifer hesaplamalarını vermek zorundadır. Bu hesaplamaların çıkartılması için ödediği toplam ücret, hesabı yapan kuruluş tarafından kalorifer hesabının içine dahil edilir. Sayaçların okunma ücretleri v.s. yine kalorifer hesabına dahil edilir.