Çıkış
1. Sınırlı kira mukavelesi / Zeitverträge
2. Normal şartlar altında verilen çıkış / Ordentliche Kündigung
3. Zaruri hallerde verilen çıkış / Auserordentliche Kündigung
4. Ihtiyac için verilen çıkış / Kündigung wegen Eigenbedarf
1. Sınırlı kira mukavelesi / Zeitverträge
Sınırlı yapılan kira mukavelelerinde iki taraf içinde çıkış verme hakkı yoktur. Iki tarafta sözleşmenin öngördüğü süreyi beklemek zorundadır.
Kiracı mukavele süresi dolmadan önce çıkmış olsa dahi, mukavele süresince kirasını ödemekle yükümlüdür.
Evsahibi kiraya verilen yer boşalmış olsa dahi, o yer için yeni kiracı aramak zorunda değildir.
Bu evsahibinin inisiatifine bırakılmıştır.
Sınırlı mukaveleden kiracı ancak şu şartlar altında çıkabilir:
a.) Yerine mukaveleyi devralacak başka bir kiracı getirebilir. Yada evsahibine daireye
ilgi duyan 3 ayrı kiracı gösterebilir.
b.) Sağlık sorunlarından dolayı, işyeri değişimi (uzakta) yada ailenin genişlemesi gibi
Durumlarda da çıkış kabul edilebilir.
Sınırlı mukavelelerde evsahibi de ancak mukavele şartlarına uyulmadığı takdirde çıkış verebilir.
2. Normal şartlar altında verilen çıkış / Ordentliche Kündigung
Kira mukavelese kiracı tarafından „Kündigungsfrist“ yani çıkış zamanına uymak şartı ile her hangi bir neden göstermeksizin yazılı olarak
tek taraflı fes edilebilir. Herne kadar bazı kira mukaveleleri farklı çıkış zamanı içermekte ise de bu yasalarca 3 ay olarak belirtilmiştir.
Ancak sınırlı kira mukaveleleri için bu geçerli değildir. Örneğin kira mukavelesi tam olarak 3 senelik yapılmış ise, bu süre dolana kadar iki
taraf içinde mukaveleyi fes etme hakkı yoktur.
Evsahipleri kiracılarına nedensiz çıkış veremezler. Çıkışı verebilmek için geçerli bir neden göstermek zorundadırlar.
(Yasal dayanağı § 573 II BGB)
Geçerli sebepler :
1. Kira mukavelesinde yapılan sözleşmeye kasıtlı uyumsuzluk. Örneğin kira borcu.
2. Kiracıya tahsis edilen daireye evsahibinin kendi kullanım ihtiyacı doğarsa.
(Eigenbedarf)
3. Daire çok ucuza kiraya verilmiş ve evsahibinin bundan dolayı ciddi gelir kaybı var.
(Yasal dayanağı § 573 II Nr.1 BGB)
Sozialklausel :
Evsahibinin yukarıda belirtilenler dışında her hangi bir geçerli sebebi varsa bu da çıkış vermesi için yeterlidir.
Fakat burada kiracıyı korumak için kiracıya itiraz hakkı verilmiştir. Şayet verilen çıkış dolayısı ile kiracı büyük külfiyetlere
maruz kalacaksa yahut daireden çıkmayı engelleyici sebepleri bulunuyorsa evsahibinin verdiği çıkış geçersiz sayılacaktır. Onun için
evsahipleri kiracılarına çıkış vermeden önce çıkış verme sebeplerini ve kiracılarının durumlarını gözden geçirmelerini tavsiye ediyoruz.
(Yasal dayanak § 574 a BGB)
Geçersiz sebepler:
1. Kiracıya fiyat ve büyüklük olarak benzeri başka bir daire gösterilmeden verilen
çıkış.
2. Kiracı çıkmak istiyor fakat verilen tarihte değişik nedenlerden dolayı çıkamıyor.
Örneğin kendisi ev yaptırıyor ve evi ancak bir sene sonar taşınılabilecek duruma
geliyor yada başka bir daire için 8 ay sonrasına söz almış.
Bu burumda bir sene içinde iki defa taşınmak zorunda kalıyorsa.
3. Kiracı taşınamayacak kadar yaşlı ise.
4. Kiracı fakirlikten dolayı başka daire bulamıyorsa.
5. Çok cocuklu olmaktan dolayı başka daire bulamıyorsa.
Bu gibi durumlarda kiracının içerisinde bulunduğu zorluk, evsahibinin çıkarma nedenleriyle karşılaştırılarak karara bağlanır.
| | Başa dön | |
3. Zaruri hallerde çıkış / Auserordentliche Kündigung
Zaruri hallerde verilebilecek çıkışlarda mukavelenin türü önemli değildir. Sınırlı mukavelelerde de çıkış verilebilir.
Evsahibinin çıkış vermeyi geçerli kılacak sebepleri :
1. Kira Borcu / Mietrückstände
a.) Kiracı iki ay üst üste kirayı kasıtlı ödemedi yada iki ay eksik ödedi ve eksik
ödediği miktar bir aylık kiranın üzerinde ise.
b.) Iki aylık kira miktarından fazla kasıtlı açık varsa. ( Bu açık uzun süreli oluşmuş
ise dahi ). Kiracının o an için param yoktu demesi özür teşkil etmez. Kiralar
genelde her ayın ilk 3`üncü işgününe kadar ödenmiş olması gerekir.
(Yasal dayanak § 543 II Nr.3 BGB)
2. Daireyi amaç dışı kullanım / vertragswidriger Gebrauch der Wohnung
a.) Daire fuhuş yeri olarak kullanılıyor ise.
b.) Dairede kiracı tarafından büyük hasarlar yapıldı ise
c.) Daire evsahibinden izinsiz başka birine kiraya verildi ise ( Untervermietung)
d.) Evin tamamını etkileyecek her hangi bir durum oluşmuş ise
(Yasal dayanak § 543 II Nr.2 BGB )
Kiracının çıkış vermeyi gerekli kılacak sebepleri :
a.) Dairede var olan herhangi bir nedenden dolayı kiracının sağlık sorunları var ise
b.) Dairenin gerektiği kadar ısıtılabilir olmaması halinde
c.) Evin ıslak duvarları olması ve buna bağlı olarak duvarlarda oluşan Küf, Mantar
yada haşerelerin olması hali.
d.) Kiralanan dairenin bir bölümünün evsahibi tarafından kullanılması yahut
sonradan kiracıdan geri alınması halinde.
e.) Evsahibi tarafından mukavelede belirtilmek şartı ile yapılması gereken her türlü
tamirat işleri yapılmamış ise.
f .) Daire mukavelede belirtilen zamanda kiracıya teslim edilemiyor ise.
(Yasal dayanak § 543 BGB )
Özel hallerde kiracı yada evsahibi için geçerli sebepler:
Şayet mukavele şartları kasıtlı bir biçimde ihlal ediliyor, karşı tarafı zarara uğratma çabaları görülüyor ve mukavelenin
bu şartlar altında sürdürülmesinin mümkün olmadığı tesbit ediliyor ise.
(Yasal dayanak § 543 I BGB)
| | Başa dön | |
4. Kendi kullanımı için çıkış verme / Kündigung wegen Eigenbedarf
Evsahibi kendi kullanm ihtiyacı için kiracıya çıkış verebilir. Buna neden olarak dairede oturma isteği değil, “ Ihtiyacı” olması
gerekmektedir. Evsahibi bu ihtiyacını belirtirken, kim için ve niçin özellikle bu daireyi istediğini detaylı bir biçimde kiracısına
bildirmek ve durumunu izah etmek zorundadır. Bunun için basit bir çıkış mektubu yeterli olmaz. Ailevi nedenlerden dolayı demesi de yeterli
değildir. Burada önemli olan kiracıya böyle bir ihtiyaç varmı yokmu kontrol edebilme olanağı sunma zorunluluğudur. Evsahibi geçici bir
süre için kendisi oturmak üzere kiracıya çıkış veremez. Kiracı çıktıktan sonra daire mutlaka çıkış nedeni olarak gösterilen doğrultuda
kullanilmalıdır. Aksi taktirde kiracıya itiraz ve tazminat hakkı doğar. Taşınma ücreti, Komisyon parası, tamirat üzreti gibi giderleri
evsahibinden isteye bilir. Bunun için evsahibinin daireyi kendisine bildirilen sebepler haricında kullandığını isbat etmesi gerekir.
Evsahibi kimler için kiracıya ihtiyacı doğrultusunda çıkış verebilir :
Daireye almak istediği kişiler ancak kendi çocuğu, annesi, babası, torunu ve kardeşi gibi birinci dereceden akrabası olması gerekmektedir.
Örneğin kuzeninin oğlu için çıkış veremez.
Lakin teyzesi, amcası, amca çocukları v.s. için çıkış ancak zaruri hallerde önemli bir bağı yada ilişkisi sözkonusu ise, bu bağ yada ilişki
isbatlandırılarak da kiracıya çıkış verebilir.
Hangi hallerde evsahibi kendi ihtiyacı için çıkış veremez ?
a.) Daireyi geçici yada arasıra kullanmak istiyorsa
b.) Evsahibi sahis değilde her hangi bir kurum yada kuruluş ise
c.) Kiracının ömür boyu dairede oturma hakkı bulunuyorsa
d.) Kiracıya gösterilen sebebin çıkış süresi sonuna kadar ortadan kalkmış olması
durumunda
Ihtiyaç için verilen çıkışlarda hangi süreler dikkate alınmalıdır :
a.) Kiracı 5 yıldır oturuyorsa çıkış süresi 3 aydır.
b.) Kiracı 6-8 yıldır oturuyorsa çıkış süresi 6 aydır
c.) Kiracı 8 yıldan fazla oturuyorsa çıkış süresi 9 aydır
Sozialklausel :
Evsahibi tarafından verilen çıkış her ne kadar geçerli olursa olsun, kiracının özel durumlarda itiraz hakkı korunmaktadır.
Kiracı hamile ise, taşınamayacak kadar hasta yada yaşlı ise veya başka geçerli sebepleri var ise, bu hallerde alternatif çözümlere
de başvurulmaktadır.
Örneğin mukavele devam ettirilir, çıkış süresi uzatilabilir yada bir miktar tazminat verilerek mukavele fes edilebilir.
| | Başa dön | |
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden
kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der
ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig,
ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat,
so trifft ihn die Beweislast.
Ordentliche Kündigung des Vermieters.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung
des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung
von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Erleichterte Kündigung des Vermieters.
(1) Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.
(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch.
(1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.
(2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
